Иностранцы, купившие квартиру в Грузии, чаще всего переплачивают налог на недвижимость не потому, что ставка высокая, а потому что база расчёта выбрана неверно. По закону физлицо платит до 1% от годовой стоимости объекта, но для иностранца эта стоимость определяется не по кадастровой цене, которую показывает публичная карта, а по рыночным данным Geostat. Если квартира стоит до 100 000 GEL, налог может быть нулевым. Ниже разобраны конкретные ошибки, которые совершают покупатели жилья в Аджарии, и то, как их избежать.
Ошибка первая: считать налог от кадастровой стоимости, а не от рыночной базы Geostat
Самое распространённое заблуждение звучит так: “ставка 1%, значит беру кадастровую цену из реестра и умножаю”. На практике для нерезидента база это рыночная стоимость, которую налоговая служба определяет по данным Geostat, а не цифра в выписке из реестра. Разница бывает кратной, и не всегда в пользу собственника. Бывает и наоборот: кадастровая оценка оказывается выше рыночной, и человек платит больше, чем должен. Проверять нужно обе цифры, прежде чем заполнять декларацию.
Ключевая деталь, которую упускают почти все: порог в 100 000 GEL. Если рыночная стоимость квартиры по базе Geostat не превышает эту сумму, налоговая база фактически нулевая, и налог платить не нужно. В Батуми и Кобулети за эти деньги сегодня реально купить небольшую студию в старом фонде или на окраине, а не в новостройке у моря. То есть собственник такой студии может годами платить ноль, но продолжает перечислять деньги, потому что ему кто-то сказал “в Грузии налог 1%”. Это и есть та ошибка, которая стоит реальных денег каждый год.
Ещё один слой путаницы создаёт индекс цен на жильё (RPPI) от Geostat. Многие берут его как ориентир для расчёта налога, но этот индекс охватывает только новостройки Тбилиси. К квартире в Батуми или к вторичному рынку в Аджарии он отношения не имеет. Для оценки конкретного объекта нужны данные по региону и типу жилья, а не общенациональная сводка. Если вы покупаете квартиру в Грузии и планируете сдавать её, закладывайте в расчёт именно региональную рыночную базу, а не удобную цифру из первого попавшегося отчёта.
Как проверить свою базу и не переплатить
Порядок действий простой. Сначала запросите актуальную кадастровую стоимость объекта в Национальном агентстве публичного реестра. Затем сверьте её с рыночными ориентирами по вашему району: цена под ключ за квадратный метр, тип дома, этаж, близость к морю. Если объект явно дешевле 100 000 GEL по рынку, налоговая база для вас нулевая, и декларацию подавать не нужно, но документы, подтверждающие стоимость, лучше держать под рукой. Если дороже, считайте от рыночной базы Geostat, а не от кадастра, и сохраняйте отчётность по сделке.
Отдельно про документы для иностранцев. Право собственности регистрируется на ваше имя в реестре, и именно запись в реестре запускает налоговые обязательства. Гражданство здесь не главный фактор, важнее статус резидента и то, сколько объектов у вас в собственности. https://kobuletirealty.com/ offers additional context worth reviewing. Несколько квартир в портфеле могут изменить логику расчёта, поэтому обзор рынка и налоговое планирование стоит делать до покупки, а не после. И не полагайтесь на устные заверения агента: цифры проверяются в реестре и в данных Geostat, а не в переписке.
Ошибка вторая: игнорировать рынок, сезонность и реальную доходность аренды
Налог это только часть истории. Вторая ошибка иностранцев в том, что они покупают жильё в Аджарии, глядя на цену квадратного метра, и не считают, как объект будет себя окупать. Рынок недвижимости в Батуми вырос в 2025 году по числу сделок и объёму, и это подогревает спрос. Galt & Taggart сообщает о продаже в Батуми 17 478 квартир в 2025 году. Средняя цена готовой квартиры под ключ составила около 1 865 долларов за квадратный метр. Доля иностранных покупателей на рынке новостроек Батуми составила 52%, то есть больше половины сделок идёт с участием нерезидентов. Colliers подтверждает динамику рынка Батуми, а TBC Capital прогнозирует замедление роста цен в 2026 году до примерно 3,2%.
Из этих цифр следуют неприятные для покупателя выводы. Первый: рост цен замедляется, значит рассчитывать на быструю перепродажу с прибылью рискованно. Второй: Galt & Taggart предупреждает о риске избытка предложения, а это давит на арендные ставки, особенно в сегменте, где много одинаковых студий и премиум-проектов с похожей планировкой. Третий: сезонность спроса в Аджарии влияет на рынок краткосрочной аренды и доходность объектов у моря. Летом квартира у пляжа сдаётся охотно, зимой поток падает, и доходность аренды за год оказывается заметно ниже, чем показывают в рекламных расчётах девелоперские проекты.
Здесь же всплывает вопрос доверия к источникам. Kobuleti Realty больше не работает как сервис по продаже недвижимости, и это нормальный сигнал рынка: часть площадок уходит, часть меняет формат. Если вы ищете недвижимость в Кобулети или недвижимость в Аджарии, ориентируйтесь на первичные данные и отраслевые обзоры вроде материалов Galt & Taggart, Colliers, TBC Capital, Geostat и investor.ge, а не только на объявления. Справочник по недвижимости полезен, но он не заменяет проверку конкретного объекта, застройщика и истории прав.
Практический итог по доходности: считайте сценарий с загрузкой 60-70% в год, а не 100%, закладывайте простой между арендаторами, коммунальные платежи, управляющую компанию и налог на арендный доход отдельно от налога на недвижимость. Для сделки с жильём на вторичном рынке добавляйте расходы на ремонт и мебель. Только после этого сравнивайте результат с доходностью в Израиле или других странах, откуда приезжает большинство покупателей. Если объект не окупается при консервативном сценарии, замедление роста цен в 2026 году сделает его убыточным.
Чтобы не попасть в типичную ловушку, действуйте в таком порядке: проверьте рыночную базу Geostat и кадастровую стоимость, убедитесь, попадает ли объект под нулевой порог 100 000 GEL, посчитайте доходность с учётом сезонности спроса в Аджарии и риска избытка предложения, и только потом подписывайте документы и регистрируйте недвижимость. Покупка квартиры в Грузии выгодна, когда налог считается от правильной базы, а не от удобной цифры, и когда доход от аренды покрывает расходы даже в слабый сезон.
